אחת מהסוגיות הבוערות העולות לעיתים קרובות ביחסי שוכר ומשכיר, הוא עניין תיקון הדירה המושכרת. קלקולים ובלאי שוטף הם חלק בלתי נפרד מכל דירה ובודאי כשהיא מושכרת, אך בעוד בכל מקום הוא מתפקידו של בעל הבית, בדירה המושכרת לעיתים הוא עניין לויכוח בין השוכר למשכיר.
אחת מהישיבות הידועות בירושלים סבלה מחוסר מקום כרוני בפנימיית הבחורים. בצר לה, החלה לשכור דירות מגורים בסביבות הישיבה על מנת לשכן שם את בחורי הישיבה. תוך תקופה קצרה פרצו ויכוחים בין הנהלת הישיבה לבין בעל הבית, בעוד היא טוענת שתחזוקת הדירות מוטלת עליו הוא טוען מנגד שתחזוקת הדירות מוטלת עליה ובודאי כשמדובר על בלאי הנובע משימוש סביר.
עוד הוסיפה הישיבה לטעון שכיון שתקופה ארוכה בעל הבית לא תיקן את הנצרך, ברצונה להפחית את דמי השכירות לאותה התקופה בהתאם לפחת, אך הוא מנגד טען שהיה עליהם לעזוב את הדירה.
דייני בית הדין נצרכו לסוגיא זו והעלו, כי הנה בודאי שאם העניין הוסכם מלכתחילה בחוזה שנכרת בין הצדדים, המוסכם בחוזה הוא הקובע, כל הנידון הוא באופן שהעניין לא הוסכם מלכתחילה.
פסק השו"ע (סי' שיב סי"ז) שהמשכיר חייב לתקן את שנתקלקל בבית, אפילו אם נתחייב להשכיר לו את 'בית זה', אמנם הוסיף בזה השו"ע (סי' שיד ס"א) שהיינו רק לעניין תיקונים הנצרכים לבעל מקצוע ולא לעניין כל מלאכה. כמו כן, היינו רק לעניין מלאכות שהם מעיקר הישיבה בבית ולא לעניין כל מלאכה.
הוי אומר, כי גם אם לא סוכם במפורש, על המשכיר להעמיד לשוכר דירה ראויה למגורים הכוללת דברים הכרחיים כגון חיבור לחשמל, מים חמים, גז וכו'.
דעת הרמ"א (סי' שיד שם) שאילו נתחייב להשכיר לו את 'בית זה', המשכיר אינו חייב לתקן את הקלקולים במושכר, אך הוסיף הרמ"א (שם ס"ב) שבכל ענינים אלו הולכים כפי מנהג המדינה.
אכן מבואר בשו"ת חקרי לב (חו"מ ח"ב סי' סח) ובשו"ת חבצלת השרון (חו"מ סי' ל) שמנהג המדינה שתחזוקת הבית מוטלת על המשכיר.
כמו כן, סעיף 7 לחוק השכירות קובע, שהמשכיר חייב תוך זמן סביר, לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר כל דבר השולל או מגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר, בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שנתהווה לאחר מכן.
וידוע שמרן הגרי"ש אלישיב זצוק"ל הורה, שכיון שחוק זה נתקבל כמנהג המדינה, הרי הוא מחייב הלכתית.
נמצאנו למידים כי תחזוקה הנצרכת למעשה אומן והיא מעיקרי הישיבה בבית מוטלת על המשכיר, ובתנאי שאינו נגרם כתוצאה מרשלנות השוכר.
עוד מצינו בספר 'די השב – אם למסורת' (מערכת שכירות סי' ז) שאילו השוכר ביקש להמשיך לגור במושכר ולהפחית את דמי השכירות, הרשות בידו, וישומו זאת על פי השמאים.
על פי זה פסקו דייני בית הדין, שכיון שעניין תחזוקת הדירה לא הוסכם מראש, מוטל הדבר על בעל הבית וכפי טענת הישיבה, אך היינו בדברים הנצרכים לבעל מלאכה. כמו כן, יש בידי הדיירים לנכות מדמי השכירות את פחת שווי המושכר בתקופה האמורה.
